Bauen, aber wie? – Die Ermittlung der Gebäudehöhe in Niederösterreich

Bild zur Rechtsgrundlage Raumplanung Stadtplanung Barbara Fleischmann in Stillfried

Im Bebauungsplan treffen Gemeinden Vorgaben zur Lenkung der Siedlungsstrukturen und Regelung der Verkehrserschließung. Unter anderem wird in diesem Planungsinstrument (als Verordnung des Gemeinderates) die Bebauungshöhe bzw. höchstzulässige Gebäudehöhe festgelegt, welche bei Bauführungen einzuhalten ist (§ 31 des NÖ Raumordnungsgesetzes 2014).

Die Ermittlung der Gebäudehöhe ist im § 53 der NÖ BO 2014 geregelt:

Die Gebäudehöhe ist die mittlere Höhe einer Gebäudefront und errechnet sich aus der Fläche der Gebäudefront durch deren größte Breite.

Nach unten wird eine Gebäudefront durch das Bezugsniveau begrenzt. Dieses ist lt. §4 Abs.11a NÖ BO 2014 „…die bisher unveränderte Höhenlage des Geländes, sofern die Höhenlage des Geländes nicht in einem Bebauungsplan oder einer Verordnung des Gemeinderates festgelegt…“ wurde.

Die obere Begrenzung der Gebäudefront stellt der Verschnitt mit der Dachhaut, der obere Abschluss der Gebäudefront (z.B. Attikaoberkante) oder die Oberkante sonstiger in der Gebäudefrontebene liegende Bauteile wie etwa Absturzsicherungen oder haustechnische Anlagen dar.

Bei zurückgesetzten Geschoßen oder anderen Bauteilen (z.B. Dachgaupen, Absturzsicherungen) oder bei Dachneigungen von mehr als 45° ergibt sich die obere Begrenzung der Gebäudefront durch den Verschnitt in der gedachten Fortsetzung der Gebäudefront mit einer an der Oberkante des zurückgesetzten Bauteiles angelegten Ebene im Lichteinfallswinkel von 45°.

Abbildungen zur Ermittlung der Gebäudehöhe
Quelle: NÖ BO 2014 idgF

Lt. §53a NÖ BO 2014 ist die Überschreitung der Bauklasse bzw. höchstzulässigen Gebäudehöhe in Teilbereichen um bis zu 1m zulässig.

Grafik zur teilweise zulässigen Überschreitung der Gebäudehöhe
Quelle: NÖ BO 2014 idgF

Alternativ kann als Nachweis, dass die Bebauungshöhe nicht überschritten wird, für den oberen Abschluss der Gebäudefront eine „Umhüllende“ gebildet werden, über die kein Teil der Gebäudefront ragen darf.

Die Umhüllende bildet sich aus den Randpunkten, deren Höhen der Bebauungshöhe h entsprechen müssen und aus einem zwischen den Randpunkten liegenden Hochpunkt, dessen Höhe die Bebauungshöhe um bis zu 6m überschreiten darf. Die Verbindungslinien zwischen den Randpunkten und dem Hochpunkt müssen geradlinig verlaufen und eine Neigung zur Horizontalen von nicht weniger als 15° und nicht mehr als 45° aufweisen.

In Hanglagen ist zu beachten, dass die Höhe von zurückgesetzten Geschoßen oder Bauteilen an keiner Stelle höher als die Bebauungshöhe h sein darf. Ab dem zweiten Rücksprung müssen zurückgesetzte Gebäudefronten gegenüber der davor liegenden Gebäudefront zumindest 3m zurückgesetzt werden (für die erste zurückversetzte Gebäudefront ist kein Mindestmaß für den Rücksprung festgelegt).

Grafik zur Ermittlung der Gebäudehöhe in Hanglagen
Quelle: NÖ BO 2014 idgF

Kein Punkt eines Bauwerks darf mehr als die Bebauungshöhe zuzüglich 6m über dem lotrecht darunter liegenden Bezugsniveau liegen.

Grafik zur absolut einzuhaltenden Höhenbeschränkung
Quelle: NÖ BO 2014 idgF

Weiters darf in den Bauklassen I bis VIII die Anzahl der oberirdischen Geschoße nicht größer sein als die um 1 erhöhte Zahl der jeweiligen Bauklasse (sinngemäß gilt dies auch für eine in Metern festgelegte höchstzulässige Gebäudehöhe).

Gerne stehen wir interessierten GemeindevertreterInnen zu diesen Fragen zur Verfügung, wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme!

Bauen, aber wie? – Gebäudehöhen in Niederösterreich

Bild zur Rechtsgrundlage Raumplanung Stadtplanung Barbara Fleischmann in Stillfried

Ein wesentlicher Inhalt von Bebauungsplänen ist die Regelung der gebauten Struktur, somit die Raumwirksamkeit von Bauwerken. Unter anderem wird in einem, vom Gemeinderat verordneten, Bebauungsplan die Bebauungshöhe bzw. höchstzulässige Gebäudehöhe festgelegt, welche einzuhalten ist. Diese legt die maximal zulässige Höhe der Gebäude auf einem Grundstück fest und ist im § 31 des NÖ Raumordnungsgesetzes 2014 geregelt.

Der Gesetzgeber sieht neun Bauklassen vor, die wie folgt definiert sind:

  • Bauklasse I – bis 5m
  • Bauklasse II – über 5 bis 8m
  • Bauklasse III – über 8 bis 11m
  • Bauklasse IV – über 11 bis 14m
  • Bauklasse V – über 14 bis 17m
  • Bauklasse VI – über 17 bis 20m
  • Bauklasse VII – über 20 bis 23m
  • Bauklasse VIII – über 23 bis 25m
  • Bauklasse IX (Hochhaus) – über 25m

Im Bebauungsplan sind eine oder zwei aufeinanderfolgende Bebauungsklassen anzugeben, alternativ kann die höchstzulässige Gebäudehöhe in Metern festgelegt werden.

Die Festlegung „Bauklasse II,III“ bedeutet also, dass eine Gebäudehöhe von mindestens 5m und maximal 11m zulässig ist.

Die Gebäudehöhe ist für JEDE Schauseite eines Gebäudes zu ermitteln.

Energiemosaik Austria

aktuelles aus der Planungspraxis aus dem Raumplanungsbüro Fleischmann in Stillfried

Die Grundlage für das Energiemosaik Austria hat die Universität für Bodenkultur (Institut für Raumplanung, Umweltplanung und Bodenordnung) durch eine ca. zehnjährige Forschungstätigkeit, welche mittels des ELAS-Rechners (energetische Langzeitanalysen für Siedlungsstrukturen) begonnen wurde, entwickelt. Dieses Mosaik stellt für alle österreichischen Städte und Gemeinden den Energieverbrauch und die damit verbundenen Treibhausgasemissionen dar, welche sich auf räumliche Strukturen zurückführen lassen.

Aufgrund dieses raumplanerischen Ansatzes werden in dem Modell folgende raumgebundene Nutzungen aufgefächert, welche für unterschiedliche Lebensbereiche des Alltags, für die Energie benötigt werden:

  • Wohnnutzungen
  • alle betrieblichen Nutzungen (Land- und Forstwirtschaft, Industrie und Gewerbe, Dienstleitungen)
  • sowie damit verbundene Mobilitätsbedürfnisse

Industrie und Gewerbe stellen dabei den größten Anteil am Energieverbrauch (ca. 1/3) dar, dicht gefolgt von der Wohnnutzung und der Mobilität (jeweils ca. ¼).

Die einzelnen Gemeinden wurden einer Typisierung unterzogen, abhängig davon ob eine Gemeinde durch ein, zwei oder mehrere raumgebundene Nutzungen geprägt ist.

  • Typ A – Gemeinden, die vorrangig Wohnfunktion übernehmen
  • Typ B1 – Wohngemeinden mit Land- und Forstwirtschaft
  • Typ B2 – Wohngemeinden mit Dienstleistungsangebot
  • Typ B3 – Wohngemeinden mit industriell-gewerblicher Prägung
  • Typ C – funktionsgemischte / dienstleistungsorientierte Gemeinden
  • Typ D – Gemeinden mit industriell-gewerblicher Produktion

Auf der Webseite: www.energiemosaik.at ist es nun möglich für alle Städte und Gemeinden österreichweit diverse interaktive Karten, detaillierte Tabellen, weiterführende Diagramme sowie mehrseitige Portfolios abzurufen.

Das Energiemosaik Austria zeichnet sich unter anderem durch die nun ermöglichte Vergleichbarkeit aller österreichischen Städte und Gemeinden aus, diese Inhalte könnten für diverse künftige Strategien zur Energiewende und zum Klimaschutz herangezogen werden.

(vgl.: Energiemosaik Austria, 2019: Abart-Heriszt, L.; Erker, S.; Reichel, S.; Schöndorfer, H.; Weinke, E.; Lang; S. (2019): Energiemosaik Austria. Österreichweite Visualisierung von Energieverbrauch und Treibhausgasemissionen auf Gemeindeebene. EnCO2Web. FFG, BMVIT, Stadt der Zukunft. Wien, Salzburg. Lizenz: CC BY-NC-SA 3.0 AT.)

Vorteile auf einen Blick:

•    umfangreiche statistische Datengrundlage

•    österreichweite Darstellung aller Gemeinde

•    Datenquelle für örtliche Raumplanung

•    Vergleichbarkeit einzelner Gemeinden/Regionen

Bürobetrieb während der Corona-Krise

aktuelles aus der Planungspraxis aus dem Raumplanungsbüro Fleischmann in Stillfried

Liebe GemeindevertreterInnen, Liebe InteressentInnen,

Wir wünschen Ihnen für die Zeit des Corona-Virus Gesundheit und viel Durchhaltevermögen. Unsere MitarbeiterInnen sind in Heimarbeit auch weiterhin für Sie tätig, im Büro ist ein Journaldienst eingerichtet, wir sind also wie auch sonst für Sie erreichbar.

Wir freuen uns auf ein baldiges persönliches Wiedersehen!

Bauen, aber wie? – Bebauungsweisen in Niederösterreich

Bild zur Rechtsgrundlage Raumplanung Stadtplanung Barbara Fleischmann in Stillfried

Etwa die Hälfte der niederösterreichischen Gemeinden hat einen Bebauungsplan verordnet, um die Entwicklung der Siedlungsstrukturen lenken zu können und die Verkehrserschließung zu regeln. Unter anderem wird in einem solchen die Bebauungsweise festgelegt, welche einzuhalten ist. Diese legt die Situierung der Gebäude in Bezug auf die seitlichen Grundgrenzen fest und ist im § 31 des NÖ Raumordnungsgesetzes 2014 geregelt.

Der Gesetzgeber sieht vier Bebauungsweisen vor: geschlossen (g), gekuppelt (k), einseitig offen (eo) und offen (o), die sich wie folgt unterscheiden:

Grafik geschlossene Bebauungsweise in NÖ
geschlossene Bebauungsweise in NÖ (eigene Darstellung, NÖ ROG 2014)

Geschlossen – das Hauptgebäude muss über die Hälfte der Bauplatzbreite einnehmen, über die gesamte Bauplatzbreite muss ein geschlossener Eindruck hergestellt werden. Ein solcher kann auch mittels Nebengebäuden und baulichen Anlagen wie Einfriedungen und Toren oder ähnlichen Gestaltungselementen erreicht werden.

Grafik gekuppelte Bebauungsweise in NÖ
gekuppelte Bebauungsweise in NÖ (eigene Darstellung, NÖ ROG 2014)

Gekuppelt – auf zwei benachbart liegenden Parzellen sind die Hauptgebäude an der gemeinsamen seitlichen Grundgrenze überwiegend aneinander zu bauen. Auf der anderen Seite ist jeweils ein seitlicher Bauwich freizuhalten, dieser hat die halbe Gebäudehöhe, mindestens aber 3 m zu betragen. Im seitlichen Bauwich dürfen KEINE Nebengebäude errichtet werden (bauliche Anlagen, deren Verwendung der von Gebäuden gleicht, also z.B. Carports, sind jedoch erlaubt). Die Errichtung einer Garage ist also nur außerhalb des seitlichen Bauwichs möglich.

Grafik einseitige Bebauungsweise in NÖ
einseitig offene Bebauungsweise in NÖ (eigene Darstellung, NÖ ROG 2014)

Einseitig offen – auf mehreren benachbarten Bauplätzen sind die Hauptgebäude an die jeweils gleiche seitliche Grundstücksgrenze anzubauen, z.B. die nördliche. Auf der jeweils anderen Seite ist ein seitlicher Bauwich freizuhalten, dieser hat die halbe Gebäudehöhe, mindestens aber 3 m zu betragen. Im seitlichen Bauwich sind KEINE Nebengebäude zulässig, bauliche Anlagen, deren Verwendung der von Gebäuden gleicht (z.B. Carports), dürfen errichtet werden. Auch hier dürfen Garagen also nur außerhalb des seitlichen Bauwichs errichtet werden.

Grafik offene Bebauungsweise in NÖ
offene Bebauungsweise in NÖ (eigene Darstellung, NÖ ROG 2014)

Offen – beiderseits des Hauptgebäudes muss ein seitlicher Bauwich freigehalten werden. Dieser hat die halbe Gebäudehöhe, mindestens aber 3 m zu betragen. EINER der beiden seitlichen Bauwiche ist von Nebengebäuden freizuhalten (bauliche Anlagen, deren Verwendung der von Gebäuden gleicht, z.B. Carports, sind zulässig). Auf einer Seite des Hauptgebäudes kann also ein Nebengebäude (z.B. eine Garage), auf der anderen eine bauliche Anlage (z.B. ein Carport) errichtet werden.

Anmerkung: für den seitlichen Bauwich ist zu beachten, dass bei einer Gebäudehöhe von mehr als 8 m und einer Gebäudelänge von über 15 m die gesamte Gebäudehöhe als seitlicher Bauwich freizuhalten ist.

Die geschlossene Bebauungsweise ermöglicht die Bebauung schmälerer Grundstücke und trennt durch die Schaffung eines geschlossenen Eindrucks die öffentlichen Flächen klar von privaten, die dadurch uneinsehbar sowie von Lärm und Wind geschützt werden. Für flächensparende und somit auch in der Erhaltung kostensparende Siedlungsstrukturen sowie eine erhöhte Aufenthaltsqualität empfiehlt sich deshalb oftmals die geschlossene Bebauungsweise gegenüber den übrigen: diese machen größere Grundstücksbreiten erforderlich und ermöglichen darüber hinaus durch die einzuhaltenden seitlichen Bauwiche nur wenig private und ruhige Bereiche für die BewohnerInnen.

Durch die aktuelle Definition der geschlossenen Bebauungsweise, dass das Hauptgebäude mehr als die Hälfte der Grundstücksbreite einnehmen muss (und nicht wie oftmals angenommen die gesamte), ist es auch auf verhältnismäßig breiten Parzellen möglich, die geschlossene Bebauungsweise einzuhalten, gleichzeitig kann eine Teilung breiter Grundstücke und somit eine verbesserte Nutzung der vorhandenen kommunalen Infrastruktur erfolgen, ohne dass die Bebaubarkeit der neu geschaffenen Bauplätze eingeschränkt würde.

Niederösterreichische Gemeinderatswahlen 2020

Bild zur Rechtsgrundlage Raumplanung Stadtplanung Barbara Fleischmann in Stillfried

Am 26. Jänner 2020 fanden in 567 von insgesamt 573 der niederösterreichischen Gemeinden die Gemeinderatswahlen statt. Die Gemeinderäte müssen sich nun bis zum 10. März 2020 konstituieren, in der jeweiligen ersten Sitzung werden auch die BürgermeisterInnen gewählt.

Die Gemeinderäte müssen sich nun bis zum 10. März 2020 konstituieren, in der jeweiligen ersten Sitzung werden auch die BürgermeisterInnen gewählt.

Wir bedanken uns bei den scheidenden GemeindevertreterInnen für das entgegengebrachte Vertrauen und freuen uns auf die gute Zusammenarbeit mit den zukünftigen MadatarInnen.

Das österreichische Regierungsprogramm 2020-2024 und die Raumordnung

Bild zur Rechtsgrundlage Raumplanung Stadtplanung Barbara Fleischmann in Stillfried

Nach der Nationalratswahl am 29. September 2019 bilden die neue Volkspartei und die Grünen die aktuelle Bundesregierung. Am 2. Jänner 2020 wurde das Regierungsprogramm 2020-2024 veröffentlicht, nachfolgend erfolgt eine Übersicht über die beinhalteten Aspekte der Raumordung und Raumplanung:

Die für die Raumordnung und Rauplanung relevanten Inhalte sind größtenteils im Kapitel „Gesunde Böden und zukunftsfähige Raumordnung“ im Abschnitt 3 „Klimaschutz, Infrastruktur, Umwelt & Landwirtschaft“ auf S. 147 enthalten, aber auch andere Vorhaben der neuen Bundesregierung betreffen die Raumordnung, die ja eine klassische Querschnittsmaterie ist und demnach Überschneidungen mit zahlreichen Lebensbereichen aufweist bzw. deren Grundlage stellt.

Im Detail beinhaltet das Regierungsprogramm folgende wesentliche Inhalte, die sich auf die Raumordnung auswirken (können):

Gegenüber dem Regierungsprogramm 2017 soll eine gesetzliche Regelung fachplanerischer Bundeskompetenz für raumplanerische Aspekte des Klimaschutzes erfolgen (S. 147). Dieser Ansatz ist zweifelsfrei zu begrüßen, so die verfassungsrechtliche Umsetzung gelingt.

Die überregionale Raumordnung soll gestärkt werden (S. 147) – abzuwarten bleibt hierbei, welche Auswirkungen sich auf die regionale und lokale Raumplanung ergeben.

Für die örtliche Raumplanung jedenfalls relevant ist das Vorhaben, die Vertragsraumordnung als wesentliches Instrument zur Mobilisierung von Grundstücken (v.a. im Bauland), die bisher nur zivilrechtlich zwischen z.B. Gemeinden und Grundeigentümern umgesetzt werden kann, hinsichtlich ihrer Überführung ins öffentliche Recht zu überprüfen und forcieren (S. 40 und 147). Eine Stärkung dieses für die örtliche Raumplanung wesentlichen Instruments würde die GemeindevertreterInnen in ihrer Arbeit sehr unterstützen.

Bezüglich der Erhaltung von Lebensräumen und Biodiversität werden die Planung einer EU-weiten wildökologischen Raumplanung sowie ein Konzept für eine alpine Raumordnung genannt (S. 144, S. 170). Eine Stärkung dieser Lebensaspekte gegenüber Flächenverbrauch und Bodenversiegelung ist aus heutiger Sicht erforderlich.

Die „Österreichweite Bodenschutzstrategie für sparsameren Flächenverbrauch“ umfasst u.a. folgende Punkte:

  • Umsetzung der ÖROK-Empfehlungen zur Stärkung von Orts- und Stadtkernen und zum Flächensparen, Flächenmanagement und zur aktiven Bodenpolitik;
  • ein Zielpfad zum sparsamen Flächenverbrauch;
  • die Ausweisung landwirtschaftlicher Produktions- und ökologischer Vorrangflächen;
  • die Förderung und Erweiterung von Brachflächenrecycling;
  • Leerstandsmanagement

Diese Punkte sind wesentliche Aspekte der örtlichen Raumplanung, die bei jeglichem Planungsvorhaben zu berücksichtigen sind und die Basis unserer Planungen darstellen. Um die Zielvorgaben von 2,5 ha Bodenverbrauch zu erreichen (aktuell sind es fast viermal so viel!), muss die Stärkung der Orts- und Stadtkerne noch intensiver vorangetrieben werden, auch die Möglichkeit zur Mobilisierung von Leerständen muss verbessert werden.

Der Mobilitätsmasterplan 2030 soll eine wirkungsorientierte Strategie für den Verkehrssektor in Österreich darstellen und diesen nach ökologischen, ökonomischen und sozialen Zielen ausrichten. Der Fußgänger- und Radverkehr wird im Regierungsprogramm explizit genannt, letzterer soll bei allen Infrastrukturinvestitionen und in der Raumplanung berücksichtigt werden. Das ÖV-Angebot soll ausgebaut werden, so dass u.a. ein ganztägiges, weitgehend stündliches Angebot in Stadt und Land ermöglicht wird (S. 121-129). Vor allem für Gemeinden in peripheren Lagen ist ein attraktives ÖV-Angebot von hoher Relevanz, um die Versorgung der Bevölkerung zu gewährleisten und ein Abwandern zu verhindern. Die Erreichbarkeit von Angeboten, die aufgrund der Gemeindegröße nicht lokal angeboten werden können, muss gegeben sein.

Die Wohnbauförderung soll sich künftig auch an raumplanerischen Zielsetzungen wie z.B. Bebauungsdichte, Quartiersqualität, ÖV-Erschließung etc. orientieren (S. 108) – eine entsprechende vorgelagerte Stadt- und Bebauungsplanung sind hier unabdingbar.

Zum Themenkomplex Energie sind ebenfalls raumplanerische Maßnahmen vorgesehen wie etwa die Anschlussverpflichtung an z.B. Fernwärmenetze in Raumplanungsinstrumenten (S. 111). Die Errichtung von Fernwärmeanlagen würde damit auch in kleineren Gemeinden und Orten vereinfacht, da die Frage der künftigen Abnehmer und somit die Rentabilität der Infrastruktur leichter zu beantworten ist.

Zahlreiche Maßnahmen des Regierungsprogrammes unterstützen die örtliche Raumplanung durch entsprechende gesetzliche Regelungen, was für die GemeindevertreterInnen eine deutliche Unterstützung bringen wird. Möge die Umsetzung rasch erfolgen!

Photovoltaik – gerne, aber wo?

Bild zur Rechtsgrundlage Raumplanung Stadtplanung Barbara Fleischmann in Stillfried

Die Änderung des Ökostromgesetzes, die am 25. September 2019 im Nationalrat beschlossen wurde, weist Photovoltaikanlagen erhöhte Investitionsförderungen zu. Es ist also zu erwarten, dass in der nahen Zukunft zahlreiche Anlagen gebaut werden, womöglich ist ein Bau-Boom ähnlich den Windkraftanlagen zu erwarten.

Freistehende, in einem räumlichen Zusammenhang stehende Photovoltaikanlagen mit einer Engpassleistung von 50kW dürfen in Niederösterreich nur auf eigens hierfür im Flächenwidmungsplan ausgewiesenen Flächen errichtet werden, die Thematik muss also im Gemeinderat behandelt und müssen entsprechende Entscheidungen getroffen werden.

Betreibergesellschaften sind bereits auf der Suche nach geeigneten Flächen und kontaktieren Grundstückseigentümer und Gemeinden, um die Realisierung ihrer Projekte voranzutreiben. Für Gemeinden stellt sich damit die Frage, welche Position hier zu beziehen ist. Wie bei allen Standortfragen empfiehlt es sich, die sich bietenden Möglichkeiten abzuwägen und bewusst zu entscheiden, in welche Richtung die weitere Entwicklung verlaufen soll.

Vorschnelle Zusagen zur Umsetzung einzelner Projekte können langfristig gravierende nachteilige Folgen haben, im schlimmsten Fall finden sich zahlreiche Photovoltaikanlagen über das Gemeindegebiet verstreut und verhindern künftige Entwicklungen des Siedlungsraumes bzw. die Erhaltung wertvoller naturräumlicher Ressourcen und des Landschaftsbildes. Bei der Standortwahl gilt es außerdem zahlreiche Aspekte wie beispielsweise die landwirtschaftliche Ertragsfähigkeit zu berücksichtigen, um nicht kommenden Generationen zwar sauber gewonnenen Strom anbieten zu können, ihnen jedoch gleichzeitig die Grundlage zur Lebensmittelproduktion entzogen zu haben. Vorrangig sollten bei der Standortwahl für Photovoltaikanlagen bereits versiegelte Flächen wie Gebäudedächer und Parkplätze in Betracht gezogen werden.

Eine gesamtheitliche Betrachtung des Gemeindegebiets bzw. der Region bietet sich deshalb bei der Entwicklung von Photovoltaikanlagen an, gerne beraten wir Sie diesbezüglich!

Bürgerbeteiligung – gemeinsam zum neuen Wohnumfeld

aktuelles aus der Planungspraxis aus dem Raumplanungsbüro Fleischmann in Stillfried

Die Schaffung neuer Wohnsiedlungen erfolgte in vergangenen Jahrzehnten oft auf dem Reißbrett nach dem Rasterprinzip mit einheitlich orientierten und annähernd gleich großen Bauparzellen, die wenig Abwechslung boten. Die optimale Anpassung an die topographischen Gegebenheiten bei der Straßenführung, die Nutzung des Straßenraumes nicht nur als Fahrbahn und Parkmöglichkeit für KFZ sondern als attraktiven Aufenthaltsraum für die Bevölkerung, zur naturnahen Oberflächenentwässerung (Retention, Versickerung, Verdunstung), die flächensparende Siedlungsplanung und eine transparente Information halten in den vergangenen Jahren verstärkt Einzug in die Planung.

Bebauungsplan mit bespielhaften Baukörpern

In zahlreichen Gemeinden hat unser Team nun schon gemeinsam mit den GemeindevertreterInnen und den künftigen BewohnerInnen bzw. der interessierten Bevölkerung in einer partizipativen Planung die Ausgestaltung des Wohnumfeldes erarbeitet, um auf die lokal durchaus unterschiedlichen Anforderungen eingehen zu können, gleichzeitig die Grundsätze einer nachhaltigen Raumordnung zu berücksichtigen.

Sind auch Sie an einer Entwicklung Ihrer Gemeinde gemeinsam mit allen Betroffenen interessiert? Kontaktieren Sie uns, gerne erörtern wir Ihnen die Möglichkeiten!

Beschränkung Wohneinheiten

Bild zur Rechtsgrundlage Raumplanung Stadtplanung Barbara Fleischmann in Stillfried
NÖ Raumordnungsgesetz 2014

Die 17. Novelle des NÖ Raumordnungsgesetzes 1976 (LGBl. 8000-23), die im Jahr 2007 erlassen wurde, ermöglichte erstmals die Einschränkung der Wohneinheiten pro Parzelle im Bauland-Wohngebiet. Während im Bauland-Agrargebiet seit jeher maximal vier Wohneinheiten pro Grundstück geschaffen werden dürfen, wurde eine solche Festlegung vom Gesetzgeber damals auch für Bauland-Wohngebiet eingeführt und somit die Möglichkeit eröffnet, die bestehenden, nicht auf verdichtete Bebauung ausgelegten Siedlungsstrukturen zu schützen und zu erhalten.

Mit der grundlegenden Überarbeitung des NÖ Raumordnungsgesetzes und der Beschlussfassung als NÖ ROG 2014 im Jahr 2015 wurde diese Möglichkeit auch auf die Widmungsart Bauland-Kerngebiet ausgeweitet: hier können die Wohneinheiten pro Parzelle nun auf maximal 6, 12 oder 20 eingeschränkt werden.

Während angesichts des hohen Bodenverbrauchs eine verdichtete Bebauung jedenfalls anzustreben ist, so muss zur Erhaltung der Lebensqualität auch dafür Sorge getragen werden, dass keine zu heterogene Siedlungen entstehen, in denen Geschoßwohnungsbau, Reihenhäuser und Einfamilienhäuser unkoordiniert angeordnet werden und sich gegenseitig beeinträchtigen.

Die Einschränkung der Wohneinheiten ermöglicht es, Bereiche für lockere Bebauung zu schaffen, gleichzeitig können die verdichteten Strukturen in aufgrund ihrer Standorteignung (insbesondere Erreichbarkeit und Versorgung) optimal geeigneten Ortsteilen konzentriert werden.